Impuesto de industria y comercio por arrendamiento de bienes inmuebles propios

¿A qué renta cedular pertenecen los ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles?

El ingreso por arrendamiento de bienes inmuebles propios, por parte de las personas naturales, se clasifica como rentas de capital, y el código CIIU es el 0090.

¿Las personas jurídicas pueden catalogarse como rentistas de capital?


Solo las personas naturales y las sucesiones ilíquidas pueden catalogarse como rentistas de capital.
El código 0090 de la tabla CIIU dice:


“0090 Rentistas de Capital. Personas naturales o sucesiones ilíquidas cuyos ingresos provienen de intereses, descuentos, beneficios, ganancias, utilidades y en general, todo cuanto represente rendimiento de capital o diferencia entre el valor invertido o aportado, y el valor futuro y/o pagado o abonado al aportante o inversionista.”

¿El arrendamiento de bienes inmuebles es una actividad mercantil?


De acuerdo al artículo 20 del Código de Comercio el arrendamiento de bienes inmuebles propios no es una actividad mercantil, pero el arrendamiento de inmuebles para subarrendarlos, y el subarrendamiento de los mismos si es un acto mercantil.

El inciso 2) del artículo 20 del Código de Comercio dice:

“ARTÍCULO 20. ACTOS, OPERACIONES Y EMPRESAS MERCANTILES – CONCEPTO. Son mercantiles para todos los efectos legales:


2) La adquisición a título oneroso de bienes muebles con destino a arrendarlos; el arrendamiento de los mismos; el arrendamiento de toda clase de bienes para subarrendarlos, y el subarrendamiento de los mismos;”

¿Una persona natural que solo obtiene ingresos por el arrendamiento de bienes inmuebles propios, debe llevar contabilidad?


No está obligado a llevar contabilidad, porque el artículo 19 del Código de Comercio, establece la obligación de llevar contabilidad regular de los negocios solo a los comerciantes, y el artículo 20 del Código de Comercio excluye como actividad mercantil el arrendamiento de bienes inmuebles propios, de tal manera que las personas naturales que solo reciben rentas por este concepto no están obligadas a llevar contabilidad por no ser comerciantes.


¿y si la persona que solo recibe rentas de capital por arrendamiento de bienes inmuebles propios, es responsable del IVA régimen común, está obligada a llevar contabilidad?


La obligación de llevar contabilidad regular de sus negocios, solo le corresponde a los comerciantes. Los rentistas de capital que solo reciben ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles propios no son comerciantes, de tal manera que no están obligados a llevar contabilidad, sin importar si pertenecen o no al régimen común del IVA.

El artículo 509 del Estatuto Tributario, obliga a los responsables del Impuesto sobre las ventas sometidos al régimen común, a llevar un registro auxiliar de ventas y compras, y una cuenta mayor o de balance cuya denominación será “impuesto a las ventas por pagar”, y no distingue entre obligados y no obligados a llevar contabilidad, se refiere simplemente a “responsables del régimen común”.

“ARTICULO 509 E.T.. OBLIGACIÓN DE LLEVAR REGISTRO AUXILIAR Y CUENTA CORRIENTE PARA RESPONSABLES DEL REGIMEN COMUN. 
Los responsables del impuesto sobre las ventas sometidos al régimen común, incluidos los exportadores, deberán llevar un registro auxiliar de ventas y compras, y una cuenta mayor o de balance cuya denominación será “impuesto a las ventas por pagar”, en la cual se harán los siguientes registros:


En el haber o crédito:
a. El valor del impuesto generado por las operaciones gravadas
b. El valor de los impuestos a que se refieren los literales a) y b) del artículo 486.
En el debe o débito:
a. El valor de los descuentos a que se refiere el artículo 485.
b. El valor de los impuestos a que se refieren los literales a) y b) del artículo 484, siempre que tales valores hubieren sido registrados previamente en el haber.”

¿El arrendamiento de bienes inmuebles propios genera impuesto de industria y comercio?


El arrendamiento de bienes inmuebles propios, por parte de las personas naturales, no genera impuesto de industria  y comercio, por no ser una actividad comercial, ni industrial, ni de servicios.

El artículo 32 de la Ley 14 de 1983, establece que el impuesto de industria y comercio recaerá, en materia imponible, sobre todas las actividades comerciales, industriales y de servicios, y de acuerdo al artículo 20 del Código de Comercio, el arrendamiento de bienes inmuebles propios, no es una actividad de comercio.

“ARTÍCULO 32 LEY 14 DE 1983.– El Impuesto de Industria y Comercio recaerá, en cuanto a materia imponible, sobre todas las actividades comerciales, industriales y de servicio que ejerzan o realicen en las respectivas jurisdicciones municipales, directa o indirectamente, por personas naturales, jurídicas o por sociedades de hecho, ya sea que se cumplan en forma permanente u ocasional, en inmuebles determinados, con establecimientos de comercio o sin ellos”


La administración de inmuebles sólo constituye hecho gravado, como actividad de servicios, cuando se ejerce como una forma de intermediación comercial, lo que excluye la administración directa por parte de los propietarios.

El Consejo de Estado ha reiterado en diferentes oportunidades, que el arrendamiento de bienes inmuebles solo constituye actividad gravada, cuando se hace para subarrendarlos, en los términos del artículo 20, numeral 2 del Código de Comercio.

¿Si una persona natural tiene arrendado mas de 5 inmuebles de su propiedad, será sujeto pasivo del impuesto de industria y comercio?


El arrendamiento de inmuebles propios, no es una actividad que como tal se encuentre sujeta al impuesto de industria y comercio, pues no es ni industrial, ni comercial, ni de servicios, no importa que se trate de uno, cinco, diez o más inmuebles arrendados.

Se ha malinterpretado la Ley 820 de 2003, la cual establece que deberán matricularse, ante la alcaldías Municipales, todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles.

La ley 820 de 2003 se expidió con el fin de regular el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, exclusivamente, no el contrato de arrendamiento, el cual se sigue rigiendo por el Código Civil y el Código de Comercio.

¿Se debe efectuar retención de industria y comercio sobre el pago de arrendamiento de bienes inmuebles?


Si el beneficiario del pago es una persona natural propietaria, no se debe efectuar retención en la fuente por industria y comercio, debido a que según el artículo 20 del Código de Comercio, el arrendamiento de bienes inmuebles propios, no se considera una actividad mercantil, y por lo tanto no puede ser gravada con el impuesto de industria y comercio.

¿Sobre estas rentas de arrendamientos de bienes inmuebles propios, se deben efectuar aportes al Régimen contributivo del Sistema General de Seguridad social?


Si, de acuerdo al artículo 34 del Decreto 2353 de diciembre 03 de 2015, los rentistas de capital son cotizantes del régimen contributivo.

Texto Artículo 34 del Decreto 2353 de 2015:

“Artículo 34. Afiliados al régimen contributivo. 


Pertenecerán al Régimen Contributivo del Sistema General de Seguridad Social en Salud:


34.1. Como cotizantes:
34.1.4. Los trabajadores independientes, los rentistas, los propietarios de las empresas y en general todas las personas residentes en el país, que no tengan vínculo contractual y reglamentario con algún empleador y cuyos ingresos mensuales sean iguales o superiores a un salario mínimo mensual legal vigente;”